地产大腕论剑市场走向 得金融资源者得天下？

http://www.hocee.com　 2008年10月9日8:36 　 来源：重庆时报

东海集团销售分公司总经理

易居中国上海克而瑞信息技术有限公司重庆机构副总经理

重庆融健信用担保有限公司总经理

投资管理专业委员会西南投资管理中心主任

（复地）重庆润江置业有限公司总经理

 话题背景：房地产企业依靠公共关系资源取胜市场早已成为历史。单纯的产品竞争力似乎也不再是完胜的砝码。今天的房地产市场上，开发企业还要比拼融资能力、规避全球性金融风险、有实力者还要向着IPO大举路演……今日房地产，得金融资源者得天下？

 徐益文：

 依靠金融资源竞争是房地产行业成熟的必然趋势

 房地产市场竞争大致经历了这么几个阶段：关系资源竞争阶段，产品资源竞争阶段，现如今正逐步进入金融资源竞争阶段，并最终将过渡到文化资源竞争阶段。这是房地产市场竞争进入成熟期的现实要求和必然趋势。金融资源竞争阶段是房地产市场竞争高端化演变的标志性阶段。

 在这个阶段，房地产企业的经营模式、盈利模式面临全面转型，由传统的依赖银行信贷和销售汇款进行滚动发展的开发型企业模式，向多渠道融资、多元化合作的资本型企业模式转变。如何拓展企业融资渠道，提高企业融资能力，解决可持续发展的资金瓶颈问题，是当前形势下有前途的房地产开发企业，尤其是中小企业长远发展必须积极应对的战略问题。

 程军：

 金融大局下房地产更要理性回归

 房地产本身就是带有金融属性的。它首先是像其它商品一样通过产品和服务，从客户那里取得效益。但房地产企业要实现做大做强，也是离不开债券、上市、融资等渠道的。房地产需要一个强大的融资平台，因为它本身就是资金密集型产业。而另一方面，房地产资金不能完全依赖外部，所以自身的造血功能也要很强，这就对项目的销售环节提出了更高的要求。

 这个逻辑很明确，企业需要资金，一是到金融市场上去找，二是通过销售解决。你的成绩漂亮，资本才会跟着你走。说到底，行业里的企业还是要做好自己的本职，我们说这是行业的理性回归，这几年一线品牌开发商都在谋求转型，抛弃一些盲目扩张的想法，转而寻找和建立自己的差异化竞争力。房地产企业到任何时候，都应该把做好自己的产品和服务放在首位。

 张旭斌：

 中国房地产须和金融保持良性关系

 房地产导入金融模式，或者房地产和金融互相推进，这本不是一件坏事。但是由过度金融化而产生的财富泡沫就是不应该的。当人们看到中国的房地产市场是块投资的肥沃土壤时，国内的国外的各种资金热钱都进来了，但是真正在买单的其实是中国的老百姓。房价上去以后，有居住需要的购房者和炒房人都支付了所谓泡沫的那部分价格。

 房子，是中国老百姓一辈子最大的开销。首付几乎要掏光前半生的所有积蓄，未来20年、30年收入的一大部分要继续支付按揭。这种重关民生问题的事情，一定是国家调控的重中之重。所以房地产与金融的关系一定要有控制。中国的房地产市场一定会良性化，国家不会允许把它变成一个纯粹的金融产品。

 张信良：

 民间贷款出现投资方驻场

 房地产作为金融产品的一种商品形式，在中国还只是起步阶段。起步阶段经历一些挫折和磨难也是正常的。在金融产品里，房地产业占到了67.8%的比例。可见房地产行业正在成为充斥金融业的强劲力量。

 近来，中小房地产企业找投资公司贷款的模式发生了一些变化。投资公司的钱进入房地产项目以后，并不是等着房企赚了钱再来连本带利收回，而是销售回款直接由投资公司来收取，更有甚者，投资方驻场销售部。如此一来，房企向信贷机构融资后，基本上就意味着投资公司几乎直接接管了对方物业。

 大家也知道，近来投资机构对房企的贷款利率也有大幅增加。但事实上我们对外发放贷款也更为谨慎了。我们选择放款对象先会考虑这个企业的长期规划，其次是它的现时实力，企业规模倒是后一步考虑的问题。

 常理群：

 投机空间减小房产投资理性投资

 在金融学的范畴里，投机是不同于正常的投资行为的。投机往往发生在投资之前，在中国房地产向金融化发展的前期，势必存在着投机的空间。但中国房地产企业、房屋消费者也唯有经历了这样一次风雨才能真正成熟起来。国家更是深知，产业要发展，资金不能光摆在那里不动。所以政府会进一步加大基础设施建设。国家的成功转型会带来产业的迅速发展。房地产作为最重要的消费品之一，人们在健康的经济格局下一定还会有大量购买力，而且会更加注重产品品质。