上海山人：最坏时代未到 开发商集体进入重症监护室
因市场信心坍塌、购买力不足及经济危机捆扰等原因，众开发商将于09年重病卧床，日日时时昏迷，特告知进入重症监护室监护至2010年。——提供疑难杂症药到病除祖传秘方请留言。
楼市江湖里纷争不断，从年初的“楼市拐点之争”到“深圳房价赌局”，到雾里看花的“断供风波”，再到甚嚣尘上的“崩盘论”，不一而足。最后，江湖大佬万科的“挥刀自贡”终于让市场归于一统，无奈又闹出了“推房事件”。
综观08年房地产市场，“观望”二字基本可以概括。房地产市场好象天生性就具备先知先觉，早在去年10月底市场就表现出严重的观望局面，买卖双方缠斗以达一年之久。在旷日持久的博弈中，开发上资金缺口日渐严重，因此楼市进入10月份以后，打折、明降的项目逐渐增多，房价下行的速度越来越快，但不仅没能挽救成交量巨幅滑落的颓势，反而激起了市场更大反感。如今接近年关，可以肯定：全年新房销售量将比2007年萎缩三到四成。
以前三季度为基准：
深圳、上海、北京相继进入“拐点”，目前，深圳均价已跌入07年初的价格区间，下跌近40%；北京上海也出现了严重的供大于求，北京9月供求比达到5：1。大部分二线城市新建商品住宅都大幅增加了供应量，但销售量却急剧萎缩。大部分城市成交量同比降五成左右，价格也随之下跌。
将中国楼市当下的种种态势与上世纪90年代中期的那次大崩盘进行比较，两者具有惊人的相似之处：成交剧减、市场紧逼、投机客四处逃窜……因而有人预言：历史正在重演。
最严酷阶段或仍未到来
中国房地产行业在超速发展中积聚了很大的风险，而目前正是风险逐步释放的过程，行业内普遍出现的降价销售趋势在短期内无法明显缓解全行业当前所面临的窘境，过去一段时间内整个行业呈现出的投资过热迹象及其后续效果的释放都将是一个缓慢的过程，并将在未来进一步收紧开发商的资金链，对于未能及时补充资本的开发商而言，行业冬天的最严酷的阶段可能仍未到来。而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。日本经济2004年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%，连续下跌14年。中国经济有其特殊性，保守估计两到三年的调整期是必要的，09年将是房地产开发商的严冬。
繁荣与萧条交替的“循环经济”
很明显，中国经济已经到了一个转折点。这种突如其来的转折并非源自华尔街，更多的是源于政府去年给如火如荼的房地产市场降温的决定。房地产行业约占全国GDP总额的7%，无疑是经济引擎的“涡轮增压器”，无论这一引擎是加速繁荣或是加速衰退。从04年开始的在房地产市场的若干次调控表明，即使在一个政府主导型的行业中，戳破泡沫也没有那么容易。此次的房地产市场拐点中，政府不只是把房地产市场的泡沫撇除，而是把它挤干了。如果数次减缓增长的尝试都失败了，那么再次将它推高的努力可能也不会多么容易。温宝宝说信心比黄金更难得，可见一斑。
开发商不再是政府投资拉动的“宠儿”
中国应该继续鼓励投资吗？由于短期内消费一贯地平稳，有必要保持投资增长防止经济过度下降。房地产是投资里面的大项，而且牵涉行业很广，需要避免房地产投资过度下滑。然而，当前各种鼓励消费者买房的优惠政策看似补贴了购房者，结果是减缓了房价的下跌，最终受益的却是房地产开放商，而房地产商未必因此就增加新的投资。如果利用政府资金和优惠政策启动廉租房建设，受益的是最需要得到救助的社会底层，而且将更直接地拉动经济。
城市化一直是中国经济增长的主要驱动力之一，根据一些人的推算，目前中国的城市化进程只完成了一半——它甚至没有进入国际货币基金组织(IMF)人均国内生产总值(GDP)排名前100位。这意味着中国赶超的空间还很大。以往的城市化经常作为开发商宣扬其价格合理的依据，但前段时间农村土地流转政策的出台预示着中国的城市化进程正式从大中城市开发转为中小城镇的建设，这一轮的城市化进程的参与者与其说是开发商不如说是承建商。
价格堡垒被攻破，露出了价值的内衣
自从住房商品化以来，房地产作为中国经济的支柱产业，对国民经济高速发展起到了举足轻重的作用。在以GDP增长为政绩考核的标准体系中，地方政府找到了一条最佳的发展通道，那就是要想政绩好，房地产必须搞好。开发商、地方政府和银行历来被成为房地产业的利益金三角。这种劳不可破的关系是建立在房地产必须获得暴利的前提的。在房地产市场如日中天的时候，三者各得其利润。开发商当然是最直接的获利者，而地方政府在三者里却是收益最多，土地垄断让其获得巨额土地出让金的收入，而各类契税也大幅度增加，因此地方财政收入每年以天文数字增长，城市形象迅速改善，最重要的是一批“擅长经营城市”的市长们因为政绩突出而得到升迁。如果用一个比例来形容三者之间的利润分配，可以用足球场上的532阵容来比喻，即在100元的利润里，开发商拿走的是20%，银行则拿走了30%，而地方政府则拿走了50%。
由于高房价导致人们的收入和房价严重脱离，同时因为整体经济的下滑让楼市的追捧者彻底消失，因此房地产需求在08年之后出现了严重的畏缩。因此楼市出现今天的尴尬局面，并非购房者有意与开发商做对，故意不买房，而是实实在在的买不起房。此时楼市就是三国演义里的阿斗，不是靠一两个救市政策就能扶的起来的，何况地方政府的智慧远不如故事里的诸葛亮。
房地产市场不是发展的永动机
绝少有人对于未来有一个清晰、有根据又正确的判断，大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。比如中国自从改革开放以来，经济持续增长，所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变。房子近几年一直在涨，所以不少人认为还会涨下去。按最近几年房地产发展速度（３０％左右），远远大于GDP的增长速度（１０％以下），这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？
08年的调整或许是房地产行业理性回归的开始，09年又或是调整过程的阵痛，重构房地产价值体系、练好开发企业基本功、加速价格回归过程配合经济大势的好转，或许开发商们从重症监护室走出来后又将迎来房地产的又一轮春天。