复地蒋德明：重庆房价泡沫最少 楼市是健康的
无论2007年的迷狂，还是2008年的慌乱无措，都显现出重庆乃至整个中国房产业的非理性和不成熟。是什么让大多数房地产企业都难逃“折腾”的歧路？2009，在注定艰难的一年，房企如何才能对大势有更为正确的预判和把握？如何做到真正的顺势而为，不再折腾？这个命题，不仅对房企，对为房企提供专业咨询服务的“外脑”也同样重要。
.jpg)
复地（重庆）公司投资总监 蒋德明 “不折腾，就是做有效的事情———顺应经济规律，顺势而为。”
.jpg)
领域机构领地置业总经理 鲜晓刚“冬天应该更积极，更要多考虑春天该怎么做。”
.jpg)
纬联地产顾问公司副总经理 曾滢“逆市之下，‘外脑’会有一定的作用，但关键在于开发商自身。”
.jpg)
狼策猎头公司 冯仁英“顺势积实力，逆势学能力。”
认准机会，积极调整
晨报地产：“黎明前的黑暗”最能形容当下楼市的状态。经历了大起大落，各位对2009年的楼市格局有什么判断？房企又该以什么样的姿态？
蒋德明：现阶段，不少房企面临生存危机，为了活命降价卖房的比比皆是。高价拿地的大企业想退地甩包袱，政府给予了相对宽松环境。为了救市，政府也出台各种优惠政策，但要奏效，还尚待时日。
今年楼市会很难，至少上半年是如此。一方面，土地市场不会有太大起色，很多大企业都明确表态“不会拿地”。另一方面，房企和境内外投资机构，以及基金的合作也在收缩。从这轮熊市的深化到结束，受国际国内经济危机影响，部分房企退出，部分房企转行，部分房企崛起的趋势正逐渐显现。
楼市冬天，对于多领域、多元化经营的大企业（集团），由于资金状况比较好，地产部分还可以靠其他主业的接济，应该有很大的机会，现在正是低价拿地的好时机。那些手上有优质项目的中小开发商，如果扛不住，最好拿出项目合作，这也不失为过冬的办法。
曾滢：今年楼市可谓“大形势没有，小环境也没有，政策效应也需要时间”，很困难。但即使在去年那么难的形势下，也有卖得好的项目，尤其是中高端，说明刚性需求还是存在的。认真分析市场的有效需求，做适合的产品，是很有效的办法。
今年也不是没有机会，随着外资从楼市撤离，另一个趋势也呈现出来———内资正在崛起，不少有效投资也准备进入地产行业，但一定要把握准形势。回望2008年，行情其实和2006年差不多，只是竞争更激烈了，供应量更大了，成交量并没有急剧萎缩，只是和2007年的销售和价格相比，显得不堪而已。经历了2007年的高峰和2008年的低谷，开发商必然更加成熟和理性。
今年，在大部分同行都收缩战线，停下来调整的时候，可以求稳，并抓紧时间加强内部管理和建设。对于已经推出的，尤其是同质竞争激烈的项目，降价，甚至亏本卖，也要保住现金流。新项目建议调整规划设计，延迟开工，度过这个周期再说。
鲜晓刚：2008年，通过操作线外、美利山别墅、万友七季城的经验，我觉得差异性强、特点明显的项目很有机会。如果说今年楼市整体会冷，但不是全行业的悲观。那些只能满足基本需求、供大于求的产品会非常冷。但只要产品分得够细，受众人群有针对性，区域有认同感，这类项目虽然也面临行业的压力，但不会太恼火。另外，重庆救市的落地政策如果执行得好，会帮助提升消费信心。今年其实充满希望，下半年楼市会往好的方向发展。
蒋德明：对，2009年同样有机会。重庆比较特殊，今年是一个机会年。一方面在于政治和政策优势，如城乡统筹的8项政策，保税港让外来（外资）企业增加投资，总部经济的机会，即将成立的两江新区等等，这会让重庆楼市在这轮调整后迅速复苏。
另一方面，重庆房价泡沫最少，去年降价，泡沫都挤干了，楼市整体是健康的。总的来说，今年上半年是拿地，增加投资的好机会；下半年，市场会逐渐往上升。
严酷时期，多借外脑
晨报地产：诚如大家所言，如果说2008年是房企挣扎年，2009年可谓是行业调整年。那么，在至关重要的2009年，企业怎样才能做到明辨形势，理性理性？
蒋德明：要做到理性决策，企业不妨多借“外脑”，为决策寻找更好的资源和依据。当然，“外脑”是多方面的，现在更要强调专业分工。
冯仁英：我在和不少开发商的接触中发现，有些二三线（中小型）企业的老板已经乱了阵脚。这给周围传递出不安的信号，尤其是企业的中高层都人心惶惶———企业还能生存多久？我的下一站在哪里？这个时候，最需要专业的“外脑”为他们指方向，让他们知道该做什么，该怎么做。
晨报地产：两位都提到“外脑“，目前重庆专业咨询机构的水平如何？其专业能力能不能为开发商提供有效的帮助？
蒋德明：可以说，重庆专业咨询市场，本地公司多，外来的也不少，竞争非常激烈。如果以前是代理公司参与开发到销售的全程，目前的状态是，这些专业企业在逐渐细分，并突出自己在某一方面的长处。对开发商而言，以前会把项目打包给一个代理公司，现在确是对这些外包机构进行细化，适合做调查的做调查，适合做销售的做销售。
一般来说，大企业会启用大量的信息咨询，但成本很高，是中小企业不能承受的。在这个楼市的非常时期，新的商机也出现了———房企需要“外脑”提供关系到战略发展方向的更深层次服务。需要“外脑”总是比服务对象高一招。目前看来，专门从事战略指导的“外脑”，将会非常有前途。
曾滢：重庆房企差别很大。一般来说，大企业都仰仗专业的合作伙伴，比如万科，除了成本控制和产品研发外，其他环节基本都是外包，而且最看重本土（当地）的“外脑”企业。随着企业产品的细化，“外脑”的服务也在细化。现在重庆最缺两类“外脑”，一是企业战略咨询，二是产品前期研发和定位。
鲜晓刚：很多企业从事开发多年，成熟度却让人质疑。现阶段，如果企业仅靠营销策划来树立品牌，达成良好的销售，是不现实的。“外脑”的作用，就是帮助企业判断宏观大势，并增强竞争力和抗风险能力，让其在这个大浪淘沙的背景下，金子一样沉淀下来，而不是消失。如果企业只是让“外脑”设计几版广告，做几个方案，根本就是没把这群人用好。
冯仁英：今年，正确的方向对房企最为重要，“外脑”的作用就是帮助企业明白大势是什么？在大势面前要顺势而为。“外脑”的眼光和角度，多是跳出地产行业，并整合各种社会资源后，得到第一手信息。新时期的“外脑”，应从多种角度去影响企业的观点和决策。当然，这个涉及到“外脑”的专业分工。
前瞻思维，有效做事
晨报地产：回到我们今天的主题。2009年，房企如何不再折腾，或少折腾？大家能不能给点具体的建议？
蒋德明：现实的经验说明，企业要成功判断大势，有战略性前瞻，需要高深的文化底蕴和修养。但超前的意识不是每个企业都拥有的。所谓折腾，就是各种方式太粗放，自我消耗太多。不折腾，就是做有效的事情———顺应经济规律，顺势而为。
现阶段，大企业的姿态都必须支持和响应政策，把握时机，用好专业，迎接下一轮经济腾飞。至于中小企业，要加强企业管理，并选择和有实力的企业合作，缓解风险与压力。“外脑”则要帮助企业认清形势，找准其在经济大环境中的定位。
曾滢：逆市之下，“外脑”会有一定的作用，但关键在于开发商自身。不少项目交房后纠纷不断，就是折腾出来的。
鲜晓刚：我们说不折腾，不是说“不动”，相反，我认为开发商还要努力动，使劲动。要么抓管理、练内功，要么专研市场和产品。冬天应该更积极，更要多考虑春天该怎么做。闲时练兵，忙时打仗。另外，要想不折腾，就要尽可能地找准方向，并有一套保证高效的机制。即便是“外脑”做咨询服务，也要标准化、流程化。
冯仁英：今年机遇与风险并存，二三线企业上半年风险会更大。顺势积实力，逆势学能力，企业要加强学习。去年，一些管理相对现代化的中小企业其实过得不错，但那些家族式管理，老板权威化的企业确是举步维艰。不折腾，我的建议要适当收缩，减少存货；提升内功，最好请专业的人做专业的事。另外，市场细分是不可逆转的，一定要选好自己适合的领域。